akta online

Transaksi Jual Beli yang terjadi antara Penjual dan Pembeli kadangkala mengalami hambatan di dalam realisasi transaksinya.  Walaupun Penjual dan Pembeli sudah sepakat dan setuju untuk melakukan Penjualan dan Pembelian, namun ada hal-hal yang masih belum lengkap dalam rangka memenuhi syarat-syarat penjualan tersebut.

Misalnya saja  Sertifikat  Tanah yang bersangkutan sedang dalam proses pengurusan pada Badan Pertanahan setempat, atau  Sertifikat Tanah tersebut masih dalam jaminan bank atau  uang  pembeli belum mencukupi sehingga pembayaran dilakukan dengan cara bertahap dan alasan-alasan lain yang menyebabkan transaksi penjualan tersebut belum dapat diselesaikan secara sepenuhnya.

Untuk itu  biasanya  diadakan suatu  Perjanjian  yang dapat  mengikat  kedua belah pihak, di mana Penjual dan Pembeli berjanji dan mengikatkan diri untuk melakukan Jual Beli  sampai terpenuhinya segala sesuatu yang menyangkut jual beli tersebut. Baik dari segi kelengkapan surat-surat tanahnya maupun pembayarannya. Perjanjian seperti ini biasanya disebut Perikatan Jual Beli.  Realisasinya adalah  Penjual dan Pembeli membuat suatu Akta Perikatan Jual Beli  dimana akta ini merupakan akta notaris dan bukan akta PPAT. Karena syarat-syarat bagi terpenuhinya suatu Jual beli tanah belum sepenuhnya dapat dipenuhi baik oleh Penjual maupun Pembeli.

Dalam Akta Perikatan Jual Beli (Pengikatan Jual Beli) ini dicantumkan alasan-alasan  mengapa dibuat suatu Akta Perikatan Jual Beli tersebut dan bukan akta Jual Beli (PPAT) mengingat  salah satu pihak belum dapat memenuhi syarat-syaratnya sedangkan keduanya telah setuju untuk melakukan transaksi Jual Beli. Selain itu juga dicantumkan harga jual yang telah disepakati, cara pembayarannya dan hal lainnya yang terkait.

Dalam Akta Perikatan Jual Beli tersebut juga dicantumkan kuasa-kuasa yang diberikan kepada Pembeli.  Kuasa ini gunanya adalah  untuk memberikan kemudahan kepada Pembeli apabila ia akan melakukan pengurusan Balik Nama (biasanya melalui Kantor PPAT)  pada sertifikat tanah yang bersangkutan pada saatnya nanti.   Jadi Penjual memberikan kuasa kepada Pembeli walaupun tanpa dihadiri atau diurus langsung oleh Penjual untuk melakukan segala sesuatunya yang menyangkut proses pengurusan maupun hal lainnya dalam kaitannya dengan Balin Nama sertifikat tanah tersebut  ke atas nama Pembeli.  Penjual tidak perlu direpotkan untuk mengurus kepentingan Pembeli nantinya.

Comments

Add New Search

abdullah  - Surat Perjanjian Jual-Beli   |202.53.234.xxx |2009-02-02 02:54:18 Yth. Pengasuh, Mohon bimbingan dan/atau second opinion atas kasus kami berikut: Istri saya beserta saudara-saudaranya (3 kakak dan 1 adik) ada tanah peninggalan alm. Ibunya (ang ada di kampung), kemudian mereka bermusyawarah terhadap tanah tersebut. Akhirnya mereka sepakat bahwa tanah peninggalan tersebut DIJUAL kepada istri saya (mengingat saat ini kami belum punya rumah rencana tanah tersebut sbg tabungan kami utk membangun rumah kelak). Mengingat keterbatasan waktu dan juga biaya, proses jual-beli ini baru dilakukan secara adat (belum dihadapan notaris / pejabat yang berwenang). dan untuk keperluan tersebut, kemudian saya membuatkan naskah Perjanjian Jual-Beli Tanah untuk tersebut. Point utama SURAT PERJANJIAN JUAL-BELI tersebut kurang lebih: Kepala Surat: Penjual (3 kakak istri saya dan 1 adik istri saya) Pembeli (istri saya) Isi Surat: Pasal 1: Latar-belakang (kondisi keluarga) Pasal 2: Status & kedudukan para pihak (Kakak dan adik Penjual; istri saya Pembeli) Pasal 3: Objek Jual Beli Pasal 4: Kesepakatan, Harga dan Cara Pembayaan Pasal 5: Akibat Hukum dengan adanya jual-beli Dalam pasal ini saya menguraikan, dengan adanya jual-beli : - Para Penjual melepaskan haknya atas tanah tersebut - Keturunan para Penjaul tidak berhak menggugat tanah tersebut dan terputus haknya - Status tanah menjadi hak milik mutlak Pembeli (stri saya) bukan lagi ilik bersama - Pajak bumi serta surat tanah wajib untuk pembeli - Larangan bagi penjual untuk melakukan tindakan hukum atas tanah tersebut - Hak pembeli untuk menentukan lain atas tanah tersebut Pasal 6 : Penutup Dalam penutup ini saya menguraikan : - Surat Perjanjial Jual-Beli sebagai bukti tanda-terima pembayaran - Surat Perjanjian Jual-Beli merupakan salah satu bukti kepemilikan Pembeli atas tanah yg dibelinya - Surat Perjanjian Jual-Beli merupakan Surat Kuasa dari para PENJUAL kepada PEMBELI untuk mengurus surat tanah kepada tingakatan selanjuntya - Keterangan: Meterai, Saksi dan Dieketahui Kepala Desa setempat Yang saya mohon bantu: - Tinjauan point-point surat perjanjian jual-beli tersebut ! - Karena saya ikut menyaksikan dan tahu proses jual-beli tersebut, bolehkaah saya sebagai suami dicantumkan sebagai status saksi ? - Dalam surat tersebut apakah perlu mencantumkan diektahui oleh kepalda desa setempat, bagaimana konsequensinya bila kepala desa tidak dicantumkan (hanya Penjual-Pembeli dan saksi) ? - Bagaimana segi kekuatan hukum surat tersebut, dan apakah kuat hanya dengan surat ini jika kelak kami mengurus surat tanah yang lebih tinggi (tanpa melibatkan pembeli secara langsung) Demikian yang saya sampaikan dan berharap jawaban pengasuh secepatnya saya terima , atas bantuan pengasuh saya haturkan banyak terima kasih Salam hormat, Rustandi Reply | Quote 2   5

Administrator   |SAdministrator |2009-02-02 15:04:55 Yth. Pak Rustandi, -Membaca apa yang Pak Rustandi sampaikan kepada kami, dapat kami berikan informasi sebagai berikut : -Secara prinsip dan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, jual beli tanah harus dilakukan di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Demikian pula halnya Surat Perjanjian Jual Beli atau yang biasa dikenal dengan PPJB (Pengikatan Perjanjian Jual Beli), untuk dapatnya dipergunakan pada proses balik nama nantinya (tanpa melibatkan penjual) maka harus berbentuk Notariil (dibuat dihadapan Notaris) (akta notariil). Oleh karenanya Surat Perjanjian Jual Beli di bawah tangan sebagaimana yang telah Bapak buat tersebut tidak dapat dipergunakan sebagai bukti jual beli yang seharusnya dan tidak dapat dipergunakan untuk proses balik nama pada Kantor Pertanahan setempat. Mengenai pasal-pasalnya sendiri kami lihat sudah cukup memenuhi standar perjanjian jual beli. -Karena itu kami anjurkan Bapak segera membuatkan Perjanjian Jual Beli tersebut secara notariil. Demikian Pak Rustandi, semoga informasi ini cukup jelas. Salam Pengasuh. Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.163.xxx |2009-02-12 02:51:02 gimana sih g da contoh jul beli Reply | Quote 0   3

Administrator   |SAdministrator |2009-02-12 02:59:34 Sabar ya Pak...nanti juga ada kok Reply | Quote 0   1

VALIYANDONO  - perjanjian jual beli   |202.133.82.xxx |2009-02-24 23:16:27 Pak, kebetulan saya sedang belajar menjadi developer kecil-kecilan. Karena keterbatasan modal, saya coba perikatan jual beli atau perjanjian semisalnya dimana pembayaran dlakukan di pertengahan atau akhir proyek. Mohon masukannya apa saja yang harus diperhatikan dan seandainya ada salah 1 contoh suratnya. Terimakasih atas pehatiannya. Jogja Berhati Nyaman Reply | Quote 0   1

Administrator   |SAdministrator |2009-02-26 16:14:39 Pak Valiyandono, Sejauh yang kami ketahui mengenai transaksi yang berhubungan dengan developer, biasanya mereka bekerjasama dengan salah satu atau beberapa Bank yang memberikan fasilitas KPR bagi para calon konsumen. Seandainya seperti ini, maka biasanya pertama kali apabila telah terjadi kesepakatan antara developer dengan konsumen adalah pembayaran uang muka. Di dalam pembayaran uang muka tersebut sudah ada klausula/pasal-pasal awal yang mengatur tentang cara pembelian rumah yang dimaksud. Selanjutnya ada survey dari pihak Bank untuk mengevaluasi calon konsumen/nasabah apakah mereka layak untuk diberikan KPR, yang selanjutnya akan dibuatkan Akta Jual Beli diikuti dengan pembuatan APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) yaitu sebagai jaminan apabila konsumen tidak dapat lagi membayar kewajibannya. Namun, dari apa yang Bapak tanyakan kelihatannya Bapak usaha sendiri tanpa melibatkan Bank atau pembayaran secara cash keras ? Kalau demikian halnya berarti survey serta analisa terhadap kemampuan calon nasabah Bapak lakukan sendiri ? berarti Perjanjian yang nantinya dilakukan akan langsung antara Pihak Bapak dengan calon konsumen. Menurut hemat kami, dapat dibuatkan Perikatan Jual Beli dengan calon konsumen. Di dalam Perikatan Jual Beli tersebut dapat dimasukan klausul-klausul yang menyangkut tahap pembangunan rumah serta tahap-tahapan pembayaran. Sebaiknya Perikatan ini dibuat dihadapan PPAT sehingga semuanya menjadi jelas dan lebih kuat, karena di dalam proses pembuatannya nanti tentu PPAT akan meminta keterangan mengenai identitas dari calon konsumen. Yang utama tentunya survey dan analisa Bapak terhadap kemampuan calon konsumen. Demikian Pak sekilas dari kami, mudah-mudahan sedikit membantu. Salam dan sukses Reply | Quote 1   0

muhammad rif'at   |202.70.61.xxx |2009-03-19 05:25:55 bisa aja klo tetap mau pake media AJB, tapi pajak penjual dan pembeli tetap harus dibayar, walupun pembayaran yang sesungguhnya belum lunas, tp pada AJB nya tetap harus dibayar lunas. maka sisa kurang bayarnya buat aja akta pengakuan hutang. ok. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-19 06:47:02 -Boleh juga sih begitu Pak Rif'at asal saja pihak pembelinya memang beritikad baik karena dengan adanya AJB tsb kan sudah dapat segera diproses balik namanya ke nama pembeli, sementara bagaimana kalau terjadi wanprestasi pada pengakuan hutang tsb ? apakah tidak terjadi tumpang tindih, disatu sisi ada AJB yang secara hukum menyatakan bahwa Jual Beli tersebut telah terjadi dan sertifikat sudah atas nama pembeli sedangkan disisi lain ada Pengakuan Hutang yang menyatakan bahwa Jual beli tsb belum lunas ? Salam Reply | Quote 0   0

Wowo raharjo  - UTANG PIUTANG   |219.83.74.xxx |2009-03-27 00:22:56 Yth. Bapak Admin.. Mohon arahannya... Sekitar bulan Oktober 2007 saya sebagai krediitur melakukan perjanjian utang piutang dengan seorang pegawai Bank cukup ternama di Jakarta, sebagai jaminannya sebuah sertifikat tanah dan rumah atas nama debitur sendiri dengan bunga berdasarkan kesepakatan. Perjanjian diatas kertas bermaterai dengan disaksikan isteri debitur sendiri dan ayah saya. didalam perjanjian tersebut tertulis bahwa apabila terjadi wanprestasi maka sertifikat tersebut menjadi milik kreditur dengan perhitungan tertentu sesuai hasil musyawarah. Selang enam bulan kemudian kreditur beralasan meminjam sebentar sertifikat tanah tersebut untuk suatu keperluan kantor katanya, dengan ditukar sebuah sertifikat rumah dan bangunan milik kakaknya. Ternyata belakangan ini saya tahu banhwa sertifikat yg debitur pinjam itu dipergunakan sebagai jaminan lagi untuk kredit fasilitas pegawai dikantornya... Yang menjadi pertanyaan saya apakah sudah cukup kuat bukti perjanjian tersebut untuk melakukan eksekusi jaminan apabila debitur tidak mempunyai itikad baik untuk menyelesaikan hutang-piutangnya. sedangkan perhitungan bunga sudah hampir separuh harga rumah...?? untuk posisi ini apa yg harus saya lakukan karena jaminan yg saya pegang saat ini adalah sertifikat kakaknya..... Reply | Quote 0   1

Administrator   |SAdministrator |2009-03-27 08:00:41 Bpk. Wowo, -Menjawab pertanyaan Bpk mengenai kekuatan bukti perjanjian tersebut sayang sekali menurut hemat kami memang kurang kuat, karena perjanjian tsb tidak dibuat secara notariil. Perjanjian di bawah tangan sebagaimana yang Bapak buat tsb bisa saja dijadikan bukti di Pengadilan asalkan memang diakui oleh pihak terkait. Seandainya saja perjanjian tsb Bpk buat dengan akta notariil, maka akta tsb memiliki kekuatan eksekutorial (walaupun di dalam pelaksanaan eksekusinya akan lebih kuat lagi apabila dimintakan penetapan melalui Pengadilan untuk selanjutnya barang jaminan akan dilelang melalui Balai Lelang). -Dengan jaminan milik kakak debitur yang sekarang Bapak pegang pun tidak dapat dijual begitu saja untuk memenuhi utang si Debitur (kecuali kakanya bersedia dan setuju). -Sebaiknya Bpk mengadakan pembicaraan dan pendekatan ulang dengan debitur, kalau memungkinkan langsung saja dibuatkan Jual Beli antara Bpk dengan debitur dengan objek jual beli adalah sertifikat milik debitur sendiri (sayangnya sekarang berada di Bank ?). Atau kalau memang Kakak si debitur bersedia untuk melakukan jual beli dengan Bpk untuk memenuhi kewajiban utang si debitur, sedangkan kekurangan nilai jual akan diberikan kepadanya sementara urusan kompensasi objek jaminan menjadi urusan antara si debitur dengan kakaknya. Yang kami maksud disini adalah kakak debitur menalangi utang si debitur dengan tanah/sertifikat miliknya untuk melakukan jual beli dengan Bpk sebagai pemenuhan kewajiban pinjaman. -Mohon maaf kami sementara ini belum melihat jalan lain yang dapat ditempuh selain usulan kami tsb diatas. Salam Reply | Quote 0   1

Administrator   |SAdministrator |2009-04-02 08:44:53 Untuk Mbak Thoya, -Silahkan anda melihat contoh perjanjian perikatan jual beli (PPJ pada tabulasi di bawah MATA KULIAH HUKUM dengan judul CONTOH AKTA NOTARIS. Salam Reply | Quote 2   0

james  - permohonan contoh perjanjian   |202.43.251.xxx |2009-04-14 04:53:43 saya ingin minta tolong untuk mengetahui contoh perjanjian" yang timbul karena suatu perikatan. terima kasih sebelumnya. mohon bimbingannya. Reply | Quote 2   0

nurul  - SS, MM     |202.173.23.xxx |2009-06-17 03:31:57 mohon penjelasan,, alm ortu th 1994 menjual tanah ke A dg harga 50jt, tetapi A baru membayar 10jt,, dg perjanjian pengikatan jual beli dg notaris E, sertipikat di notaris,,, ternyta pembayaran blm lunas, A kabur,, sertipikat tanah sdh diserahkan oleh notaris E ke A dan stlah sy cek ke bpn, sertipikat tsb sdh berganti nama B,, sekarang, sy coba utk menanyakan scr kekeluargaan ke notaris E,, tetapi jwbn nya,, akte perjanjian tsb sdh tdk berlaku krn kejadiannya sdh lama sekali,,, padahal sy sdh konsultasi ke beberapa teman yg paham hukum,,, katanya pihak notaris yg salah,, dan bisa di perkarakan,, mhn penjelasannya,, saya harus menempuh jalan apa? terimakasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-18 07:44:28 Sdr. Nurul, -Sayang sekali pihak Notaris telah memberikan sertifikat tsb kepada A walaupun A belum melunasi pembyrn jual beli dengan orang tua anda. Karena seharusnya pihak Notaris mengecek kebenaran mengenai pelunasan jual beli yg dimaksud sebelum memberikan sertifikat ybs. Sebaiknya sekarang ini anda mengadakan pendekatan pada pihak A. Walaupun dia kabur tetapi tanah ybs kan masih berada di lokasi yang sama. Tidak mungkin rasanya A akan hilang gaib begitu saja tanpa sesekali melihat/mengecek tanah yg telah disertifikatkan atas namanya. Anda tentunya dapat melacak keberadaan A berdasarkan lokasi tanah ybs. -Posisi anda cukup kuat walaupun tanpa melibatkan Notaris yang telah lalai memberikan sertifikat tsb karena anda dapat meminta bukti tanda pelunasan atas tanah tsb pada A. Anda dapat mensomasi A untuk tahap awalnya. Kalau memang pihak A tidak dapat diajak bermusyawarah mengenai hal tsb tentunya dapat anda ajukan permasalahan ini kepada Pengadilan. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

roni   |114.120.205.xxx |2009-07-21 08:50:10 mohon penjelasa nya.. bulan maret 09 saya membeli sebuah rumah dari si A yg brlokasi di kota medan dan pembayaran pun telah saya lakukan secara tunai lalu pengurusan surat2 saya lakukan pada hari itu juga,di notaris M yg berkantor di deli serdang dan wilayah krja nya pun di kawasan deli serdang.berhubung pada waktu itu pbb thn 09 blm keluar,jd kata notaris M saya harus menunggu sampai pbb thn 09 keluar br bs dilakukan proses bbn nya..dan pada saat itu juga sertifikat diambil oleh notaris M dan saya diberikan tanda terima.. pada awal mei pbb thn 09 br keluar,akan tetapi ternyata pbb yg keluar bkn atas nama si A,melainkan atas nama orang lain(tetapi NOP nya sama),lalu pbb pun saya bayarkan di bank dan bukti bayar saya serahkan ke notaris M krn kata notaris M bisa diurus ke nama si A dalam tempo wktu 1-2hari saja(dgn biaya 150-200rb). maka saya setuju saja karna saya buta soal surat2 pertanahan dan agraria ini..tp pada kenyataan ny pbb br siap di balik nama pada akhir mei09,itupun setelah notaris M saya kejar2...lalu proses bbn srtifikat br dimulai.. yang ingin saya tanyakan: 1.pada pertengahan bulan juni09 notaris M menelpon saya dan mengatakan ada pbb tahun 01 dan 07 yg blm dibayarkan,jd bbn tdk bs dilakukan,keesokan hari nya saya lnsung membayarkan pbb yg tertunggak itu..yg saya tidak mengerti,mengapa si A sewaktu melakukan bbn pada thn 06 bs dilakukan tanpa ada masalah,padahal wktu itu ada pbb thn 01 yg blum di bayar?? 2.mengapa sampai saat ini,bbn sertifikat saya blm juga selesai?? apa krn rumah yg saya beli berlokasi di kota medan dan saya mengurus ny melalui notaris yg berwilayah kerja di deli serdang?? 3.berapa hari wktu paling lama yang dibutuhkan untuk bbn sertifikat?? 4.sewaktu saya melakukan jual beli mengapa oleh notaris M saya cuma diberikan AKTE PERIKATAN JUAL BELI(yg fotocopy,bersetempel telah diperiksa notaris M,ternyata sesuai dgn aslinya) yg ngin saya tanyakan mengapa saya hanya diberikan AKTE PERIKATAN JUAL BELI yg fotocopy bkn yang asli??? NBaya juga tidak diberikan AKTE JUAL BELI.. 5.mengapa oleh notaris M saya hanya dibuatkan AKTE PERIKATAN JUAL BELI bukan AKTE JUAL BELI??krna saya dengar2 dr teman,AKTE PERIKATAN JUAL BELI hanya dilakukan jika antara pihak penjual dan pembeli ada syarat2 yg blm dipenuhi..padahal diantara saya(pembeli) dan si A(penjual) sudah memenuhi semua syarat2 yang ada,termasuk pembayaran secara cash.. 5.apa perbedaan AKTE PERIKATAN JUAL BELI dengan AKTE JUAL BELI???? atas jawaban nya saya ucapkan terima kasih yang sebanyak banyak nya.... Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-23 13:58:10 Sdr. Roni, -di dalam praktek memang sering dijumpai adanya data-data yang tidak singkron di Kantor PBB setempat. Kadangkala ada beberapa data yang hilang sehingga menyebabkan seakan-akan seseorang belum membayarkan PBB nya padahal sebenarnya sudah terbayarkan. Namun sebenarnya sepanjang si pemilik tanah bisa memperlihatkan bukti pelunasan PBB di tahun ybs maka hal itu akan dapat diterima oleh Kantor PBB setempat. -jangka waktu proses balik nama yang umum adalah kurang lebih 4 minggu. Bisa juga lebih tergantung seberapa sibuk/banyaknya akta yang diproses baik itu di Kantor PPAT ataupun di Kantor Pertanahan ybs. Dalam praktek memang dimungkinkan adanya kerjasama antar PPAT yang memiliki wilayah kerja yg berbeda. Sehingga penyebab keterlambatan karena hal tsb bisa saja mungkin terjadi, namun seharusnya tidak berlarut2. -apabila berkas2 sudah lengkap, pajak2 termasuk PBB sudah dilunasi sebenarnya tidak ada alasan untuk membuat Akta Pengikatan Jual Beli tetapi sudah bisa langsung dibuatkan akta jual belinya (AJ. Perikatan jual beli dibuat apabila masih ada hal2 yang belum dapat dipenuhi oleh salah satu pihak, misalnya sertifikat masih dalam proses penerbitannya, pembayaran baru sebagian dlsb. Di dalam Pengikatan jual beli tsb biasanya diberikan kuasa kepada pembeli utk membuatkan AJB nya tanpa kehadiran dari penjual apabila semuanya sudah terpenuhi. Sehingga proses balik namanya nanti tidak diperlukan lagi campur tangan penjual. -Sebaiknya anda mencari tahu hal ini secara langsung alasan dibuatkannya Akta Pengikatan dan bukan AJB. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

roni   |114.120.205.xxx |2009-07-21 08:56:54 tolon di jawab pertanyaan saya y pak.... thank's...... Reply | Quote 0   0

roni   |114.120.109.xxx |2009-07-24 16:06:47 sbelum ny skali lg saya ucapkan trima kasih yg sbanyak bnyak nya atas jawaban nya.. yg ingin saya tanyakan lg.. apakah saat itu saya tidak dibuatkan akte jual beli tetapi cuma dibuatkan akte perikatan jual beli oleh notaris yg bersangkutan,apakah mungkin krna pada saat itu pbb thn 09 blum dibayarkan???? mohon penjelasan nya...... Reply | Quote 0   0

roni   |114.120.109.xxx |2009-07-24 16:56:59 kl di izinkan saya ingin bertanya sedikit lg y.. please... swaktu melakukan jual beli antara saya dan penjual,dari notaris M saya dan penjual di berikan akte untuk di tanda tangani oleh saya dan penjual.. yg ingin saya tanyakan: 1.apakah yg saya dan penjual tanda tangani itu akte jual beli(saya juga tidak sempat membaca isi surat2 ny,krn berhubung saat itu saya lg buru2)?? 2.apakah akte jual beli yg saya madsud itu harus di serahkan ke kantor pertanahan terlebih dahuu,br kemudian diserahkan ke saya(berhubung hari itu juga saya langsung mengajukan bbn sertifikat nya)???? 3.jika memang saya tidak dibuatkan akte jual beli oleh notaris M,bisakah saya mengurus akte jual beli ny melalui notaris yg lain(bukan melalui notaris M lg),dgn menunjukkan akte perikatan jual beli(hanya fotocopy yg saya punya)?? 4.jika nanti nya notaris M sama skali tidak memberikan akte jual beli(asli) dan akte perikatan jual beli(asli) kepada saya,bisakah saya menjual rumah saya(dalam keadaan sertifikat masih di bpn)??? 5.bagaimana jika ternyata sertifikat saya hilang karna kelalaian notaris M???apakah di kemudian hari rumah yg saya beli ini bs bermasalah(cacat hukum) karna saya skarang hanya memegang akte perikatan jual beli(itupun punya saya cuma yg fotocopy) 6.bisakah saya skarang juga meminta akte jual beli atas rumah yg saya beli ke notaris M??? (saya terlebih dulu bertanya di forum ini,krna jika saya langsung bertanya ke notaris M,si notaris M bs saja berpikir saya tdk mempercayai ny(saya tidak ingin hal itu terjadi) NB:mohon maaf karna saya sama skali buta soal peng urusan akte pertanahan dan undang2 agraria ini Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-26 02:58:20 Sdr. Roni, -biasanya setelah penanda tanganan akan memakan waktu beberapa hari untuk memberikan salinan akta kepada para pihak. Apabila yang anda tanda tangani itu adalah Pengikatan Jual Beli, maka hanya akan memakan waktu 2-3 hari untuk mendapatkan salinan aktanya. Tetapi apabila yang ditanda tangani adalah AJB maka akan memakan waktu kurang lebih satu minggu, karena untuk mengeluarkan salinan AJB tsb harus dilakukan pembayaran pajak beserta validasinya terlebih dahulu. Namun apapun itu anda seharusnya meminta satu salinan yang menjadi per tinggal untuk para pihak. -Apabila pada waktu itu yang dibuatkan adalah Pengikatan Jual beli maka seharusnya sertifikat asli berada di tangan pembeli kecuali memang akan dilanjutkan dengan pembuatan AJB, namun sekali lagi kami informasikan agak aneh kalau semua syarat sudah terpenuhi untuk membuat suatu Pengikatan. Jadi kalau memang sertifikat anda sekarang berada di Kantor Pertanahan berarti kemungkinan besar yang dibuatkan adalah AJB. Pengikatan tidak memerlukan sertifikat untuk di proses ke BPN kecuali anda melakukan balik nama secara langsung namun tetap harus dibuatkan Jual beli nya sehingga nantinya jadi ada dua akta yaitu AKTA PENGIKATAN JUAL BELI dan AKTA JUAL BELI. Kalau anda sudah memiliki Akta Pengikatan Jual Belinya maka anda dapat membalik namakan sertifikat tsb atas nama anda sendiri tanpa melalui PPAT yg sama, tetapi tetap harus dibuat lagi AJBnya sebagai ala hak bagi proses balik nama di BPN/Kantor Pertanahan setempat. Untuk proses tsb harus menggunakan asli salinan akta apakah itu Pengikatan maupun AJB. Yang penting sekarang anda harus memiliki satu salinan akta dari PPAT ybs apakah itu Pengikatan ataupun AJB supaya jelas apa yang dahulu anda tanda tangani itu. Setiap orang yang menjadi pihak didalam suatu akta berhak untuk memiliki salinan akta tsb. Demikian mudah2an cukup jelas. Salam Reply | Quote 0   0

roni   |114.120.213.xxx |2009-07-27 14:50:09 terima kasih byk atas jawaban nya.... kl diperbolehkan saya ingin bertanya lagi.. saya saat ini hanya memegang satu salinan akte yaitu AKTE PENGIKATAN JUAL BELI (bukan yang asli)tetapi yang fotocopy dan bersetempel telah diperiksa notaris M ternyata sesuai dengan yang aslinya.. yg ingin saya tanyakan: 1.bolehkah saya melakukan pengecekan apakah sertifikat saya memeng benar sedang diproses BPN???? 2.syarat apa dan surat2 apa saja yang dibutuhkan untuk melakukan pengecekan itu?? 3.di kantor BPN nanti,di BAGIAN manakah yg harus saya datangi nanti saat melakukan pengecekan itu?? 4.bisakah saya melakukan pengecekan tersebut tanpa diketahui oleh notaris M?? 5.di negara indonesia tercinta ini pernahkah ada kejadian notaris/PPAT yang melanggar kode etik(melakukan penipuan/menggelapkan surat2)?? 6.jika kejadian di pertanyaan no5 diatas terjadi pada saya,apa yg harus saya lakukan?? 7.saya bermadsud ingin mengurus sertifikat saya melalui notaris yg lain saja,bisakah jika saya ingin melakukan penarikan kembali atas sertifikat saya yg telah masuk ke BPN(hal ini pernah tanyakan kepada notaris M,dan dijawab butuh wktu skitar 2minggu untuk proses penarikan nya,dan jika proses bbn atas sertifikat yg sama ingin dilakukan kembali akan sgt sulit krna sudah masuk dalam daftar blacklist pihak BPN)apakah benar selama itukah waktu yang di butuhkan untuk penarikan sertifikat itu??? NBebenar nya saya sudah mulai kurang percaya kepada notaris M(berhubung pengurusan surat2 saya yg sudah lama skali tidak selesai ini) Reply | Quote 0   5

Dwi   |118.136.153.xxx |2009-10-08 13:25:29 Yth Pengasuh, Almarhum ayah meninggalkan harta (tanah/bangunan) yang bersertifikat atas nama beliau. Pengadilan telah menetapkan istri alm.(ibu kami) dan putra/i sebagai ahli waris. Yang kami tanyakan, ketika harta tersebut dijual bagaimana prosedurnya. 1. Apakah ahli waris dapat menjual harta tsb atas nama almarhum (karena Sertifikat atas nama alm.)? 2. Apakah Sertifikat tersebut harus dibaliknamakan terlebih dahulu dari nama almarhum ke nama para ahli waris, sebelum proses AJB antara Penjual (ahliwaris) dengan Pembeli? Sehingga nantinya transaksi jual beli (Akta Jual Beli) adalah antara Pembeli dengan Ahli Waris (yang mana ‘NAMA’ pada Sertifikat telah sesuai dengan nama ahli waris. Apakah proses baliknama ini memang diharuskan jika akan menjual harta tsb? Atau sebenarnya perubahan baliknama pada Sertifikat tsb tidak perlu dilakukan? 3. Apa kaitannya dengan BPHTB? Menurut keterangan yang kami dapat (walau ada keraguan di pihak kami) dalam bertransaksi kami akan melakukan dua tahapan menyangkut Sertifikat (yaitu Sertifikat dirubah dari atas nama almarhum kepada ahli waris dan kemudian selanjutnya dirubah lagi dari atas nama ahli waris kepada Pembeli). Disini akan timbul 2 kali pajak (perolehan dan penjualan). Jikalau memang demikian akan sangat tidak logis jadinya menurut kami ketika seandainya ahli waris ini telah tiada (misal: meninggal) maka putra/i keturunannya (artinya para cucu dari orang tua kami) menjadi ahli waris berikutnya. Jika demikian apakah putra/i kami (cucu orang tua) harus merubah untuk kedua kalinya nama-nama pada Sertifikat dari atas nama ahli waris (yaitu kami) kepada atas nama mereka. Jika memang demikian alangkah tidak efisiennya proses atau biayanya (karena proses yang berulang kali). Sedangkan sesungguhnya transaksi jual-beli hanya terjadi sekali dari pihak Penjual kepada Pembeli. Mohon penjelasannya. Terima kasih Salam Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-10-19 21:38:49 Sdr. Dwi, -Tentu saja para ahli waris dapat menjual tanah tsb walaupun masih atas nama alm. Namun secara teknis memang benar harus dibalik nama terlebih dahulu ke atas nama para ahli waris. Hal ini dimaksudkan untuk membuktikan bahwa benar para ahli waris adalah pemilik dari tanah ybs. -Prosesnya biasanya sekaligus bersamaan yaitu setelah dibuat Akta Jual Belinya dihadapan PPAT dan kewajiban Pajak telah dibayar maka proses balik nama (ke atas nama pembeli) sertifikat tsb dpt langsung dilaksanakan pada Kantor Pertanahan setempat melalui Kantor PPAT yg anda pergunakan jasanya. -Pajak yg wajib dibayarkan nantinya adalah Pajak Waris (BHTB waris). Pajak ini merupakan Pajak yg dikenakan terhadap orang yg memperoleh tanah, baik itu melalui pengalihan hak/jual beli/hibah ataupun waris. Namun tarifnya adalah 50% dari yg seharusnya dibayarkan yaitu 50% dari tarif Pajak yg harus dibayar pada pengalihan hak dengan jual beli. -Pajak lainnya adalah Pajak penjual (PPh), pajak penjual ini dikenakan apabila tanah anda tsb memang akan dijual. Dasar pengenaan pajak ini adalah tentunya penghasilan yang anda peroleh dari hasil penjualan tanah tsb. Memang demikianlah peraturannya. Sebagaimana kita ketahui balik nama tsb diperlukan sebagai pembuktian bahwa benar orang-orang yg tercantum dalam sertifikat tertentu adalah memang pemilik yg sah atas tanah tsb. Demikian tanggapan kami. Mohon maaf apabila sedikit terlambat. Salam Reply | Quote 0   0

Teidy  - Kekuatan AJB jika kena bongkar/gusur   |114.125.26.xxx |2009-10-17 12:17:53 Saya cuma mau tau, apakah rumah dengan AJB (tanpa ada sertifikat) jika kena pembongkaran/penggusuran, dapat penggantian? Kalau dapat, apakah besarnya minimal sebesar NJOP? Terima kasih sebelumnya. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-10-17 14:40:23 Sdr. Teidy, -Menurut hemat kami walaupun di dalam Peraturan Presiden No. 36 Thn 2005 yg mengatur ttg pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk Kepentingan umum tidak ada ketentuan yang jelas mengenai tanah yg bersertifikat atau belum secara logikanya akta jual beli merupakan bukti peralihan hak antara penjual dan pembeli walaupun belum dilakukan pendaftaran mengenai adanya jual beli tsb (belum disertifikatkan). Oleh karenanya tidak ada alasan utk tidak membayarkan ganti rugi untuk tanah yang alas hak nya hanya berupa AJB. -Ketentuan mengenai besarnya memang berpedoman pada NJOP namun untuk keputusan akhirnya terletak pada musyawarah antara panitia pengadaan tanah dengan pemilik ybs. Demikian sekilas dari kami Salam Reply | Quote 1   0

hindarto wijaya  - Perjanjian Jual beli   |114.127.246.xxx |2009-10-21 14:38:26 Apakah cukup kuat perjanjian yang dibuat dibawah tangan (tidak didepan notaris) Mohon Penjelasan. Terima Kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-10-31 13:42:51 Sdr. Hindarto, -Kekuatan perjanjian yang dibuat di bawah tangan hanya sebatas para pihak saja. Artinya apabila salah satu pihak nantinya akan dengan mudah saja mengingkari adanya perjanjian tsb, atau apabila wanprestasi maka akan sulit bagi pihak lainnya untuk menuntut pemenuhan prestasi tsb karena perjanjian tsb hanya di bawah tangan. Lain halnya dengan perjanjian yg dibuat dihadapan Notaris. Perjanjian yg dibuat secara notariil dapat dijadikan sebagai alat bukti didepan pengadilan apabila terjadi sengketa antara para pihak di kemudian hari. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

lie   |114.56.134.xxx |2009-12-06 08:53:02 yth :bapak pengasuh. anak saya sdh bbrp tahun kerja di jepang, dan saat ini rencana ingin beli rumah di Indonesia seharga sekitar 250 jt an.menurut syarat syarat yg berlaku untuk balik nama sertifikat hrs memiliki NPWP, pertanyaan saya adalah : 1. anak saya ini penghasilannya bukan di Indonesia apa perlu NPWP ? 2. apa memang balik nama sertifikat mutlak berlaku secara keseluruhan atau ada pengecualian bagi yg penghasilannya diluar negeri. 3. bila diurus NPWP, gmn cara pelaporan nya krn penghasilan bukan di Indonesia. tq, atas bantuan nya saya aturkan ribuan terima kasih. Lie. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-12-09 00:23:35 Bp.Lie, -Memang untuk melakukan transaksi Jual Beli tanah sekarang ini disyaratkan adanya NPWP baik bagi penjual maupun pembeli. Dalam halnya anak anda berdiam di luar negeri, kami sarankan tetap dipenuhi syarat tsb karena akan sulit untuk melaksanakan jual beli yang dimaksud dan tentunya diperlukan dokumen2 lainnya untuk membuktikan hal tsb. Untuk pelaporan setiap bulannya apabila NPWP tsb telah terbit dpt diisi dengan status nihil. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Trisno  - Tarif biaya pembuatan Akta Jual Beli Tanah     |202.70.54.xxx |2009-12-25 06:53:35 Selamat siang, Mohon Pejelelasan... Bulan Maret 2005 saya membeli sebidang tanah+rumah tinggal, Karena keterbatasan dana, pada saat itu saya tidak mengurus surat suratnya seperti Akta Jual Beli dan dan Balik Nama sertifikat. Sejak Tanah+bangunan tsb. dibeli sampai dengan tahun 2009 PBB saya bayar dengan SPT atas nama Pemilik sebelumnya. Baru Bulan Desember ini Rencananya saya akan membuat Akta Jual Beli dan Balik Nama Sertifikat tsb. Namun saya kaget dengan biayanya yang membengkak karena saya harus membayar : 1. SSP Pembeli sebanyak = 5 % X ( NJOP-20 Juta ) , -------> NJOP terkahir SPT PBB tahun 2009 2. SSP Penjual sebesar = 5 % X NJOP, ---------> NJOP terkahir SPT PBB tahun 2009 3. Biaya Pembuatan AJB 4. Biaya Balik Nama Sertifikat. Menurut Notarisnya Ada ketentuan Jika NJOP => 60 Juta dikenakan SSP Penjual sebanyak 5 % dari NJOP Yang saya tanyakan adalah: 1. Apakah benar ketentuan di atas (poin 1~4) dan 2. Apakah benar ada SSP Penjual yang saya harus lunasi, padahal saya tiap tahun selalu bayar SPT atas PBB 3. Kenapa SSP Penjual dan Pembeli Nilai NJOP nya sebesar Nilai SPT PBB tahun Terakhir (2009) , bukan pada nilai pada saat transaksi Jula Beli (Tahun 2005) Mohon Penjelasannya, Terima kasih Reply | Quote 0   0

Anonymous   |118.136.141.xxx |2009-12-28 09:40:22 Sdr. Trisno, -Perhitungan yg diberikan Notaris/PPAT tsb memang benar demikian. -yang dimaksud SSP Penjual yg harus dilunasi adalah Pajak Penjual yg merupakan ketentuan pajak atas penjualan tanah/bangunan yg dilakukan sekali bayar saja pada saat dilaksanakannya jual beli. Sedangkan yg anda bayarkan setiap tahunnya itu adalah PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yg dibayarkan secara rutin. -Walaupun anda telah melakukan transaksi jual beli pada tahun 2005 tetapi karena tidak dilakukan dihadapan PPAT maka belum dianggap sebagai jual beli yang sah, karena menurut peraturan pertanahan kita jual beli tanah/bangunan tsb harus dilakukan dihadapan PPAT dan harus segera dilakukan balik nama pada saat itu. Seandainya anda melakukan transaksi jual beli sebelumnya dihadapan PPAT (pada tahun 2005) maka nilai NJOP yg dijadikan patokan tentu saja nilai pada saat itu. Jadi bukannya nilai yg membengkak tetapi karena adanya penundaan tsb sehingga nilai PBB setiap tahunnya naik dan nilai terakhirlah yg dijadikan acuan untuk transaksi jual beli yang akan dilakukan sekarang ini. Demikian sekilas dari kami. Reply | Quote 0   0

Cinovi   |64.255.180.xxx |2010-01-13 23:25:57 Saya akan membeli rmh dgn sertifikat msh HGB, rencananya akan sy tingkatkan dl haknya menjadi SHM atas nama penjual, baru kemudian dilakukan AJB lalu balik nama. Perlukah dibuat PPJB mengingat kami blm membuat AJB dan msh atas nama penjual? Jika dilakukan AJB lalu balik nama br peningkatan hak hal apa saja yg hrs dipenuhi, dan brp lama? Terima kasih, semoga bisa cpt dijwb. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-01-14 07:57:13 Sdr.Cinovi, -Kalau anda mau menunggu proses peningkatan terlebih dahulu tanpa adanya pembayaran uang muka atau semacamnya maka tidak diperlukan adanya PPJB. Namun apabila anda sudah melakukan pembayaran sebagian maka dapat dibuatkan PPJB sebagai bukti bagi kedua belah pihak bahwa telah terjadi pengikatan antara dua belah pihak. -Kalau dilakukan AJB dan balik nama baru peningkatan hak, maka yg diperlukan antara lain adalah Sertifikat asli, KTP + KK + buku nikah Penjual, bukti pembyrn PBB sampai tahun berjalan. Mengenai waktunya kurang lebih 1 bulan dan prosesnya dapat diajukan bersamaan antara balik nama dengan peningkatan haknya. Mengenai biaya sebaiknya anda menghubungi langsung kantor PPAT setempat. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

setya   |114.125.183.xxx |2010-03-22 14:16:50 yth Bpk Pengasuh saya tengah malakukan transaksi jual beli rmh di malang, HGB sudah jatuh tempo 2008,pemilik telah meninggal, dengan pewaris tunggal sang anak yang sekarang berada di bekasi. Saya melakukan transaksi dengan sang anak dan kebetulan sang anak sedang hamil tua. Rencananya sertifikat akan langsung saya balik nama atas nama saya dengan SHM. Karena masih awam dengan transaksi ini akhirnya kami melakukannya melalui Kelurahan dengan harapan biaya lebih minimal, setelah menandatangani Akte Jual Beli uang pun saya transfer. Belakangan kelurahan menginformasikan bahwa berkasnya ditolak oleh kecamatan dengan alasan HGB telah mati. Setelah saya tanyakan ke pertanahan ternyata harus dibuatkan PENGIKATAN JUAL BELI BANGUNAN DI ATAS TANAH MILIK NEGARA..apakah itu benar???dan karena sang anak telah kembali ke Bekasi, apakah bisa pengikatan itu dilakukan di Notaris Bekasi tanpa kehadiran saya, setelah di tandatangani sang anak berkas tersebut baru dikirimkan ke Saya untuk saya tandatangani dan saya urus sendiri kalunjutannya ke PERTANAHAN. Dan biaya apa saja yang mungkin akan timbul?apakah mahal?? Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-03-24 04:06:55 Sdr. Setya, -pertama sekali perlu kami informasikan bahwa dalam peraturan pertanahan di negara kita, untuk melakukan transaksi jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT (pejabat pembuat akta tanah dalam hal ini di daerah masih ada Camat yg juga merangkap sebagai PPAT). Jadi sebenarnya jual beli tsb harus dengan AJB yg dibuat dihadapan Camat. -hal kedua adalah mengenai status tanah, apabila tanah dengan status HGB telah habis masa berlakunya maka tanah tsb menjadi tanah negara. Oleh karena itulah harus tidak bisa dibuat AKTA JUAL BELI nya dan harus dibuatkan PENGIKATAN JUAL BELI BANGUNAN DI ATAS TANAH MILIK NEGARA. -Anda bisa membuat akta tersebut di Bekasi asalkan anda sebagai pembeli memberikan kuasa kepada seseorang untuk mewakili anda untuk menghadap Notaris. Tanpa hadirnya kuasa akta tsb tidak dapat begitu saja dikirimkan ke anda untuk di tanda tangani karena Minuta akta Notaris harus ditanda tangani dihadapan Notaris ybs. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Write comment
Name:
Email:	do not notifynotify
Website:
Title:
UBBCode:	-color-aquablackbluefuchsiagraygreenlimemaroonnavyolivepurpleredsilvertealwhiteyellow -size-tinysmallmediumlargehuge
	Please input the anti-spam code that you can read in the image.

Powered by !JoomlaComment 3.26

3.26 Copyright (C) 2008 Compojoom.com / Copyright (C) 2007 Alain Georgette / Copyright (C) 2006 Frantisek Hliva. All rights reserved."